財務

養老是個好生意嗎 (B):分期賣房子,台灣行不行

  • 個案編號:AR0001758
  • 個案作者:王健安
  • 個案版本:2011/5/1
  • 個案長度:13668字

個案簡介:

個案第一段就說明邏輯架構如下:…循序地從國外「逆向抵押貸款」的發展簡史、大中華區域類「逆向抵押貸款」觀念的既有商品或作法、台灣討論「逆向抵押貸款」的背景等,更詳細說明不同逆向抵押貸款的設計概念。國外運作緣起商業「自由經濟市場」的機制運作,但台灣興起討論的卻來自「社會福利」的觀點。最後,讓我們再回到個案主題所詢問的問句:「以房養老是。個好生意嗎?」,台灣未來問世的逆向抵押貸款應該長成什麼樣子?

學習目標:

本個案原本主要是架構在Senior Finance (in Real Estate and Insurance)的領域下,訓練學生「金融創新(證券設計)」的能力。傳統「財務工程(Financial Engineering)」的課程,幾乎Focus中在「數理」的定價層次,但是Pricing前是否要先想到「設計(與行銷)」的核心問題(亦即此商品被設計創造出來,到底訴求或滿足顧客的什麼需求)。以本個案來說,財務人員應先想到「退休的銀髮族他們現有的財務型態是什麼?(擁有Stock的財富,如房地產等),缺乏Flow的現金流量型態(如每期的固定薪資流入)」,他們又希望老年生活所擁有的或需要的財務型態是什麼?(如想在埔里租屋Long Stay,每月有一定的資金支出)?現有金融商品是否已滿足其需求?如不是,我們還可以設計什麼樣型態的金融商品,來滿足Senior Finance的需求?該商品的設計是否已經考慮了它們現有的concern?

涵蓋議題:

建議在以下課程中可以嘗試討論本個案:(1)金融機構管理(Financial Institutional Management)或銀行財管(Banking Finance):在這兩門課,特別適合從金融機構作為RM商品的「供給」者來看,有什麼要考慮的地方(即Risk Management)?如利率風險、房價波動風險、老人長壽風險、道德風險等。(2)金融創新(Financial Innovation)或財務工程(Financial Engineering):在這兩門課,特別適合從迥異於傳統Pricing的觀點,討論上游的Design創意,以及下游的Marketing銷售的決策。(3)在Real Estate Finance、Insurance或Risk Management等更專業的進階課程,則可作供需層面更完整的討論。(4)在其他非Finance領域的課程,比如社會系等,建議可以將多數討論時間擺在從「社會保險」或「老年福利(年金)」的觀點討論台灣的RM該如何設計。 背景設定: 在我們關心台灣的逆向抵押貸款設計方面,我們先透過2009年9月18日聯合報首度以頭版披露專訪衛生署長楊志良「養老新點子:分期賣房子」的想法,說明台灣討論逆向抵押貸款的特殊背景—具有濃厚「社會福利」的意味,依事件發展順序陳述台北市發放「敬老津貼」面臨Cash Poor, House Rich老人無法領去的問題、,北市府原想透過「信託」機制解決,後經研究認為「逆向抵押貸款」是可能的模式。上述整理2009年11月16日金管會邀請相關公會等代表,得出「公益型」及「非公益型」兩種逆向抵押貸款的設計,以及截至2010年10月行政院最新核定「公益型」的逆向抵押貸款的方案,你認同目前規劃的「型態」「可不可行」?有哪些可以進一步改進設計的地方嗎?

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